Conviene ristrutturare prima di vendere?

In TV è facile imbattersi in serie più o meno simili che trattano la ristrutturazione di villette o appartamenti. Una delle più famose è Fratelli in Affari, ma possiamo contarne almeno una decina tra cui Una Coppia In Affari, Fixep Upper e altre ancora.
I format si concentrano prevalentemente sull'acquisto di una casa a basso prezzo e la sua successiva trasformazione.
Il "segreto" dell'affare sta nel fatto che i protagonisti riescono a rendere piacevole un'abitazione "brutta", sfruttando al massimo il suo potenziale con una ristrutturazione in economia aumentando così il valore rispetto a quello di acquisto.

In Italia invece, senza scomodare la TV, sta prendendo piede da alcuni anni un tipo di affare simile, ma con uno scopo speculativo a cui si stanno avvicinando molti. Piccole imprese artigiane, aziende o professionisti del settore, cercano di acquistare immobili a basso costo o addirittura in asta, per poi rivenderli ad una cifra superiore dopo una ristrutturazione, spesso frettolosa ed economica. L'affare sta nel rendere l'immobile appetibile esteticamente e pronto per l'uso aumentandone il valore di vendita.

Logico che chi opera in questo tipo di speculazioni deve lavorare nel settore, in modo da contare su prezzi moderati o servizi che si riescono a fare "in casa". Al contrario l'aumento di valore potrebbe essere pareggiato dal costo della ristrutturazione.

 

Ma può essere un vantaggio per un privato?Spesso noi che lavoriamo nell'immobiliare ci troviamo di fronte ad appartamenti svuotati del loro arredo. È normale lasciare l'appartamento senza ristrutturarlo, ma la vista non ne gode di certo.
Un appartamento che era abitato ed aveva un suo stile, svuotato di tutto, con fili che penzolano, senza illuminazione artificiale, con aloni sui muri lasciati dai mobili e cose del genere, certo non lascia un'impressione positiva e richiede sia nel venditore, sia nell'acquirente una buona dose di fantasia per immaginarlo come sarà in futuro una volta rimesso a posto.

A questo proposito abbiamo spesso parlato in questo blog di Home Staging e dei suoi vantaggi, ma la ristrutturazione è un'altra cosa, in termini di budget e di tempo.
Il problema dell'home staging è che di solito è un intervento leggero che può abbellire l'appartamento e renderlo migliore di come lo si lascia da vuoto, ma che comunque non può sostituire eventuali carenze impiantistiche, di infissi, o di struttura generale.

Nelle grandi città è un dato di fatto che l'aumento del valore di una immobile ristrutturato sia consistente rispetto ai piccoli centri e i paesi. In città infatti spesso chi acquista lo può fare per numerose e diverse motivazioni, e capita frequentemente che si desideri un appartamento pronto chiavi in mano al pari del nuovo.

Per avere efficacia estetica la ristrutturazione deve anche prevedere un minimo di arredamento, specie per la parte cucina e i servizi essenziali come il letto e il divano. Questo perché nei siti delle agenzie locali e nei portali nazionali, le foto di un appartamento arredato e finito rendono appetibile la visita molto di più che quelle di uno vuoto e usato.

 

Quando è utile farlo?Sicuramente oggi abbiamo a disposizione migliaia di alternative di materiali e una ristrutturazione può avere differenze di prezzo corpose a seconda di quale materiale o arredo si scelga.
Con le giuste precauzioni può valer la pena affrontare una ristrutturazione completa che vada a rendere appetibile, abitabile e in regola un immobile che altrimenti dovrebbe essere solo immaginato nella testa del visitatore. Questo vale specialmente se in famiglia si ha la possibilità di avere una conoscenza nel settore che porti qualche sconto sostanziale: un geometra, un amico con un'impresa edile, ecc. Se è possibile alcune cose andrebbero fatte in proprio, risparmiando così sulla costosa manodopera, così come il progetto di arredamento e gli abbinamenti luci/colori.
Per l'acquirente il sapere che non dovrà mettere mano all'appartamento può essere un vantaggio notevole, anche solo dato dal fatto che il budget per entrare e vivere la casa è certo e definito.

A differenza di un'impresa che preferirà immobili piccoli ed economici, la forbice del guadagno per un privato è più ampia se si dispone di un appartamento di livello medio o medio alto, dove la differenza non la faranno i 10 mila Euro e il budget della ristrutturazione potrà essere assorbito più facilmente. In questi casi si può avere un aumento sostanzioso. Così come può avere un ritorno importante un appartamento che al momento è sfruttato male negli spazi e con un po' di sensibilità visiva può assumere un aspetto completamente diverso.

 

Ci sono dei rischi?Il problema e anche il rischio è che a fronte di una ristrutturazione l'appartamento non venga venduto ad una cifra che consenta di guadagnare o addirittura recuperare le spese sostenute.
Prendendo in considerazione una media di cifre per la ristrutturazione base è facile ipotizzare che per un appartamento di 80Mq circa si potrebbero spendere tra i 18 e i 25 mila Euro.
Impiantistica a parte, che rappresenta il costo maggiore e non è possibile farla in proprio per via delle certificazioni, si può per il resto affrontare spese contenute con l'utilizzo estetico delle luci, mobili semplici e moderni, abbinamenti dei materiali "furbi" e di sicura presa.
Logico che molto dipende anche da quanti anni hanno gli impianti. Avendo la fortuna di poter lasciare così come stanno gli impianti (se a norma) casomai realizzati 10 anni prima, si può ottenere un aumento di valore notevole con una spesa modesta.
Oltre a queste spese vanno tenute in conto anche quelle di un affitto temporaneo di un altro appartamento nel tempo della ristrutturazione, sempre che non si abbia già a disposizione l'appartamento nuovo in cui andare ad abitare.

 

In conclusione

Quindi il nostro consiglio è di valutare seriamente questa opportunità, senza scartarla a priori, perché la vendita sarà più veloce e redditizia. Bisogna comunque tenere presente con precisione tutti le circostanze, perché i fattori da prendere in considerazione sono molti e complessi.

 

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